Если вы хотите купить квартиру,  дом,  земельный  участок самостоятельно, без посредников,  и при  этом, боитесь, что вас обманут то эта статья для вас.

Услуги риэлторов стоят недешево, исчисляется несколькими десятками тысяч рублей (2−5 % от стоимости недвижимости).

Когда мы покупали  квартиру в городе, то воспользовались услугами риэлтора, потому что понятия не имели, как совершаются такие сделки.

Риэлтор  нашла нам квартиру, поводила  нас и хозяйку выбранной нами квартиры  по кабинетам различных организаций, но заходили мы туда без риэлтора.  Тогда я поняла, что мы  могли обойтись и без посредников, надо только знать,  какие нужны документы, и где их получить.

Когда мы решили приобрести земельный участок  под  строительство дома, то решили это сделать  самостоятельно, то есть,  без посредников.  И у нас получилось!  Это оказалось настолько просто! Опишу подробно каждый наш шаг (их всего три).

Шаг первый: Поиск  земельных участков

Сначала  мы стали просматривать объявления в рекламных газетах, звонили по указанным номерам, но всё время  попадали на риэлторов. Цены, которые нам называли, были баснословные, не те, на которые мы рассчитывали.

Затем  мы решили съездить и поспрашивать о наличии земельных  участков у жителей  приглянувшегося нам района.

Мне нравится наш дружелюбный, участливый  народ! К кому бы мы ни обращались — нам  помогали.  Местные жители рассказывали нам, кто может продать земельные участки,  давали телефоны хозяев.  Мы не ожидали, что найдем столько интересных предложений. И самое интересное, что цены земельных участков были значительно ниже, чем называли риэлторы, разница была в 200 тысяч рублей и более!

Хозяин  приглянувшегося нам участка сказал, что как только он подал объявление в газету о продаже земельного участка, то предприимчивые  риэлторы  сразу стали звонить ему, приезжали, смотрели участок  и назначали свою цену.

Вывод:

Не ленитесь, поездите в приглянувшиеся вам места, поспрашивайте местных жителей.  Многие, как правило, рассказывают всю подноготную о своих соседях, о состоянии квартиры, дома, земельного участка. Они представят вам такую информацию,  которую вам не даст никто.   И самое главное, когда ищешь сам, находишь варианты лучше и намного дешевле.

Шаг 2: Просмотр документов

Самый  главный документ, который доказывает собственность — это «Свидетельство о государственной регистрации»

Знайте:  Купить и продать любую недвижимость можно только ту, которая  прошла  кадастровый учёт.

Если у вас есть в собственности какая-нибудь недвижимость (квартира, комната, земельный участок), то у вас должен быть такой документ.  Чтобы лучше понять  дальнейшее содержание текста, возьмите его и сравнивайте.

Итак,  изучаем документ, приглянувшегося нам участка.

В Свидетельстве о государственной регистрации права должны быть следующие пункты:

Документы-основания: Здесь пишется название документа, на основании, которого недвижимость стала собственной.  Документы могут быть разные, к примеру, следующие:  «Договор купли-продажи недвижимости», «Свидетельство о праве по наследству», «Постановление», «Дарственная»  и так далее. Пишется  его номер, дата выдачи и кем выдан.

Субъект (субъекты)  права: Здесь пишут  фамилию, имя, отчество обладателя собственности,  его дату и место рождения, гражданство, пол, паспортные данные, адрес места жительства.

Вид права: Собственность.

Если недвижимость перешла по наследству, то формулировка может быть следующая:  «Общая долевая собственность, доля в праве»

Объект права:

Если это квартира, то надпись может быть следующего содержания: квартира, назначение жилое, общая площадь  в кв.м,  номер этажа.

Адрес объекта: Название республики (края), города, улицы (проспекта); номер дома, квартиры.

Если это земельный участок,  то должны быть указаны:

земельный участок,  категория земель, разрешенное использование, общая площадь в кв.м, адрес (местонахождение) объекта.

По категориям земельные участки делятся на земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Есть ещё земли промышленного назначения, земли лесного, водного фонда и другие.  Частным лицам  для строительства дома выделяются земли, относящие к первым двум категориям:  сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

На земле сельскохозяйственного назначения разрешено организовать сельскохозяйственное производство и личные подсобные хозяйства.

На земле населенных пунктов вариантов разрешенного использования довольно много:  индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, дачное строительство,  под промышленность, спортивные сооружения, объекты благоустройства, различную жилую застройку (индивидуальную, малоэтажную или многоэтажную) и другие.

Внимание!

В пункте «разрешенное использование» надо быть особенно внимательным, потому что могут быть проблемы.  К примеру, не на всех земельных участках можно строить частные дома:  купите землю для строительства дома, а на ней окажется можно сажать только картошку.  Или вот ещё один конкретный пример:

Одна женщина купила земельный участок в пригороде для строительства дома, ей пришло налоговое уведомление на платеж за землю — более миллиона рублей. Оказывается в пункте «разрешенное  использование» значилось: эта площадка предназначается под строительство торгового киоска. Поэтому и налог на его использование  был большим, а вот если, это был платеж за землю, на которой разрешено построить частный жилой дом, то налог был бы, намного меньше.

Вот как было написано в нашем Свидетельстве о государственной регистрации права в пункте Объект права: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1 270 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: (написан полный адрес).

Разъяснение: Так как участок, выделенный под личное подсобное хозяйство, находится в черте населенного пункта, то строить на нём можно.

От разрешенного использования земельного участка зависит его стоимость, а от неё исчисляется налог.

Для надежности вы можете сходить в риэлтерскую  контору, чтобы проконсультироваться: можно ли построить частный дом с разрешенным использованием: «Для ведения личного подсобного хозяйства» (называете ту формулировку, которая написана в вашем документе)?

За такую консультацию с нас не взяли ни копейки. Если всё нормально, то там же вы можете оформить и соглашение о задатке и договор купли-продажи всего лишь за 500 и 1000 рублей соответственно, а также составить расписку о получении денежных средств. Но об этом подробнее напишу ниже.

Следующие пункты в Свидетельстве о государственной регистрации — это

Кадастровый (или условный) номер: здесь пишут присвоенный (условный) номер

Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано.

Это идеальная формулировка. А вот если написано: ипотека в силу закона или, что есть обременения, то такую недвижимость не покупайте!

Обязательно посмотрите на оборотную сторону свидетельства, там могут быть написаны иные участники общей долевой собственности. Если они есть, то ничего страшного в этом нет. Просто при сделке должны присутствовать все собственники, или должна быть доверенность от каждого собственника. Вы должны видеть, как подписывают документы все собственники.

Шаг 3: Идём в Кадастровую (регистрационную) палату

Что такое Кадастровая (регистрационная) палата? Это учреждение, где регистрируют собственность. Полное название наименование этой организации — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (УФК), краткое — регпалата, кадастр.

Повторяю, что купить и продать любую недвижимость можно только ту, которая  прошла  кадастровый учёт. Если вы приобрели недвижимость и не поставили на учёт (зарегистрировали) её в Кадастровой палате, то через пять лет (ранее было через два года) недвижимость у вас автоматически аннулируется, то есть перестаёт быть вашей.

В Кадастровую палату мы  сходили три раза. Благо, что есть сейчас электронные очереди  и попасть к специалистам легко. Пять лет назад, когда мы покупали квартиру, чтобы попасть в нужный нам кабинет, мы занимали очередь в 4 часа утра!

Первый раз мы пошли в Кадастровую палату,  для того, чтобы проверить  «чистоту» земельного участка.

В свидетельстве о государственной регистрации права могут содержаться устаревшие сведения, полученные по результатам инвентаризации.

Советую и вам, прежде чем, купить какую-нибудь недвижимость, сходить в Кадастровую палату.

Вам надо взять полную кадастровую выписку о недвижимости, в  ней указана информация на текущий момент.

Получить сведения из Кадастровой (регистрационной) палаты очень просто.

Скажите, что хотите  купить земельный участок (квартиру, дом)  и  вам нужна кадастровая выписка и называете адрес выбранного объекта. Неплохо заказать и кадастровый паспорт, там будет дана полная картина.

Вам предоставляется выписка (за 200 рублей) и кадастровый паспорт (за 400 рублей).  Такую справку можно получить и через Интернет, причем совершенно бесплатно.

Получив выписку и кадастровый  паспорт, внимательно, я бы сказала, очень внимательно изучите все характеристики.  Если плохо разбираетесь в них, то проконсультируйтесь у специалистов.

В выписке даны следующие характеристики:

• Кадастровый (или условный) номер объекта;
• Наименование объекта;
• Площадь объекта;
• Инвентарный номер, литер;
• Этажность (этаж);
• Номера на поэтажном плане;
• Адрес (местоположение) объекта;
• Состав;
• Правообладатель (правообладатели);
• Ограничение (обременение права);
• Вид, номер и дата государственной регистрации права;
• Договоры участия в долевом строительстве;
• Правопритязания;
• Заявленные в судебном порядке права требования.

В кадастровом паспорте даны общие сведения о правах, кадастровая стоимость, план (чертеж, схема), описание местоположения, поворотных точек земельного участка

За такую бесценную информацию вы заплатите всего лишь 600 рублей!

Не поленитесь — сходите в Кадастровую (регистрационную) палату.

Убедившись, что всё нормально, вы можете совершать сделку.

Второй раз надо идти в регистрационную палату вместе с продавцом, чтобы зарегистрировать права на недвижимость.

Но для этого вам надо предварительно составить договор купли-продажи.

Это лучше пусть сделают специалисты из риэлтерского агентства. Такая услуга в нашем городе стоила одна тысяча рублей, обычно эту сумму делят пополам между собой продавец и покупатель.

До заключения договора продавец обязан предупредить обо всех недостатках земельного участка.

Договор купли-продажи (купчая) делается в 4-х экземплярах и прошивается нитками, подписывается бывшими и будущими собственниками!  Договор имеет юридическую силу. Один из экземпляров хранится в УФК, то есть в Кадастровой палате.

Если  вы покупаете недвижимость в кредит по ипотеке, то такой договор составляет банк.

Оставив в регистрационной палате необходимые документы, заплатив госпошлину (200 рублей) в банке, вы  через 21 день уже идёте в кадастровую палату третий раз за готовыми документами о правах собственности.

Не забудьте взять расписку о получении денежных средств. Она вам пригодится!

Потратили мы денег на оформление документов, всего лишь 1550 рублей (800  рублей  в регпалате и 750  рублей в риэлтерском агентстве)! А если эту работу проделал бы риэлтор, причём,  вместе с вами, то вы заплатили бы 50−100 тысяч рублей. Разницу ощущаете?

Получив свидетельство о правах собственности, вы становитесь полноправным хозяином недвижимости!

Но это ещё не всё. Вы можете вернуть 13 % от стоимости  недвижимости за счёт имущественного налогового вычета (13 % это подоходный налог, который у нас высчитывают с зарплаты ежемесячно).

К примеру, если вы купили недвижимое имущество за миллион рублей, то вам государство вернет 130 тысяч рублей.  Даже если вы приобрели недвижимость по ипотеке, то вам всё равно вернут деньги.  Но для этого вам надо официально работать. И воспользоваться этим можно только один раз в жизни.

Деньги вы можете получить двумя способами:

1. Вам перечисляют на ваш личный счет, только не сразу, а через несколько месяцев.
2. На работе с вас не будут высчитывать подоходный налог до тех пор, пока не наберется сумма имущественного налогового вычета.

Когда мы покупали квартиру, то предпочли, чтобы с зарплаты не высчитывали подоходный налог. Так вот у мужа (на него была оформлена квартира) 3 года не высчитывали подоходный  налог! Посмотрите на свои расчетки  и вы увидите сумму подоходного налога, которую высчитывают у вас ежемесячно.

А вот земельный участок, мы оформили на меня. Я предпочла, чтобы мне перечислили деньги. Пусть это будет и не сразу — я никуда не спешу.

Как получить имущественный налоговый  вычет,  и какие нужны документы для этого смотрите здесь: http://verni-nalog.ru/nalogovye-vychety/pokupka-kvartiry

Теперь о «Соглашении о задатке»,  «Договоре  купли-продажи (купчая)» и «Расписки о получении денежных средств».  Именно эти документы вам надо будет сдать в налоговую инспекцию для вычета имущественного подоходного налога. По содержанию документы между собой похожи.

Как я писала выше, написать соглашение, договор и расписку вы можете как сами, так и риэлтерской конторе за 500−1000 рублей.  Печати здесь не нужны, главное правильно написать.

Шаблон договора на приобретение земельного участка в поселке

Для чего нужно «Соглашение о задатке»?  Допустим, вы выбрали недвижимость, но у продавца документы не все готовы, или вы оформляете ипотеку, для этого нужно время.

Но вы боитесь, что приглянувшаяся вам недвижимость может быть продана, поэтому вы и платите задаток в виде небольшой суммы.

Покупать земельный участки лучше не в строительный сезон, тогда цены на них значительно ниже, то есть с ноября по апрель.

Хороших вам покупок!

Затвитить пост!